نقش بانک ها در تعادل بخشی و رونق بازار مسکن

به گزارش اخبار ساختمان، رکود حاکم بر صنعت ساختمان را اگر چه کارشناسان به اقتصاد کلان مرتبط می دانند و معتقد هستند که اقتصاد کشور در وضعیت خوبی به سر نمی برد که بخواهیم انتظار داشته باشیم صنعت ساختمان و یا حوزه مسکن چه در بخش عرضه و چه در بخش تقاضا وضعیت خوبی داشته باشد.

اما به نظر می رسد بخش مسکن برای ورود به رونق نسبی و حتی فراتر از آن رونق پایدار نیازمند تامین مالی مناسب از سوی نظام بانکی است و حتی بازار سرمایه است.

محمد رضا پورابراهیمی رئیس کمیسیون اقتصادی دبیرخانه مجمع تشخیص مصلحت نظام معتقد است که کل منابعی که در حوزه صندوق های زمین و ساختمان و در حوزه صندوق های املاک و مستغلات که دو سر فصل مهم تامین مالی در بازار سرمایه محسوب می شوند بیش از ۵ تا ۶ همت نیست و اصلی ترین دلیل رکود بخش مسکن، تولید مسکن، عرضه مسکن و رفع نیاز مردم است تامین مالی است. به هر حال تامین مالی مشکل اصلی این روزهای بخش مسکن و شاید اصلی ترین دلیل رکود مسکن و رفع نیاز متقاضیان است.

او می گوید: بازنگری در دو حوزه افزایش ظرفیت نظام بانکی و توانمندسازی نظام بانکی ضروری است. بنابراین مهمترین آن افزایش سرمایه بانک های بخش دولتی و بخش خصوصی است که متاسفانه در حال حاضر کفایت سرمایه آنها در وضعیت مطلوبی قرار ندارد.

ناترازی بانک ها و اضافه برداشت ها از یک سو و عدم کفایت بانک ها و ضرورت بازطراحی ابزارهای قبلی مثل صندوق های زمین و ساختمان و صندوق های املاک و مستغلات و حتی ساختار شرکت های سرمایه گذاری بخش مسکن شاید بتواند کمکی به تامین مالی بخش مسکن و خروج صنعت ساختمان از رکود کند.

اما سوال این است که بحران مسکن در جامعه ایرانی هر روز که می گذرد پیچیده تر و دشوارتر و چندوجهی‌تر می شود؛ حال متناسب با این مشکلات، راهکارهای معقولی برای عبور از چالش ها اندیشیده شده است؟

برخی کارشناسان بر این باور هستند که دولت ها یکی‌یکی می آیند و می روند؛ اما نه تنها از شدت و حدت مشکلات مردم در حوزه مسکن کاسته نشده، بلکه با گذشت هر دوره ای بر حجم این مشکلات افزوده شده است.

در دهه ۷۰ ایده مسکن زمین شهری، در دهه ۸۰ ایده مسکن اجازه به شرط تملیک، سپس مسکن مهر در دولت احمدی‌نژاد، ایده مسکن اجتماعی در دولت روحانی و نهایتاً وعده ساخت یک میلیون مسکن سالانه و چهار میلیون مسکن طی چهار سال در دولت سیزدهم محصول این آیند و روند دولت ها بوده است؛ اما باوجود این حجم از ایده پردازی های متفاوت و بعضاً متضاد، مردم ایران طی این دهه ها همواره مشکلات افزون تر و گرانی های فزاینده تری را در حوزه مسکن تجربه کرده اند.

حال با ایده دولت چهاردهم مبنی بر اینکه دولت نباید تصدی گری در بخش مسکن کند و باید تسهیلگر باشد باید دید بخش مسکن از این همه تغییر سیاست ها چه عایدی خواهد داشت؟

به روشنی می توان ادعا کرد که سهم مسکن در نظام تصمیم سازی های دولت هیچ تناسبی با نقش مسکن در زندگی مردم ندارد. این در حالی است که مسئله بهره مندی از مسکن حداقلی در بسیاری از کشورهای جهان حتی در کشورهای در حال توسعه حل شده است.

طبق یک اصل نانوشته در اغلب کشورها بین ۱۰ تا ۱۵ درصد درآمد خانواده ها صرف مسکن می شود. ضمن اینکه دولت ها برای دهک های محروم و کم برخوردار همواره رویکردهای حمایتی و یارانه ای ویژه ای را در نظر می گیرند.

در ایران این سهم ۱۰ تا ۱۵ درصدی هزینه مسکن از درآمد خانوار بسیار بالاتر است و امروز در شرایطی قرار گرفته ایم که بین ۴۰ تا ۶۰ درصد کل بودجه خانوارهای ایرانی را مسکن تشکیل می دهد.

از سوی دیگر حدود ۵۰ درصد کل اقتصاد ایران را اقتصاد مسکن تشکیل می دهد؛ اما تسهیلاتی که بانک ها مکلف به اعطای آن برای حوزه مسکن شده اند، کمتر از یک پانزدهم کل تسهیلات اعطایی برای بخش های مختلف اقتصادی است.

حیرت انگیز اینکه نظام بانکی کشور حتی همین سهم اندک و محدود را در تسهیلات دهی بخش مسکن ادا نکرده و مشارکت صفر درصدی در اعطای تسهیلات مرتبط با نهضت ملی مسکن داشته اند؛ در حالی که طبق قانون باید ۲۰ درصد کل تسهیلات پرداختی بانک ها به حوزه مسکن اختصاص داشته باشد.

آمارهای بانک مرکزی حاکی است که سهم ۱۵ بانک اصلی کشور در پرداخت تسهیلات مسکن، تقریباً «صفر» بوده است! در واقع ما با یک عدم تناسب و ناهنجاری در نظام تصمیم سازی های مرتبط با مسکن مواجهیم.

در این شرایط پرسش مهمی وجود دارد که باید به آن پاسخ داده شود و آن اینکه آیا بانک ها منابعی برای مشارکت در طرح های مسکن داشته اند و پرداخت نکرده اند یا اینکه منابع آنها توسط دولت ها برای جبران کسری بودجه و سایر هزینه های ساختار اجرایی، صرف شده است؟

پاسخ به این پرسش مشخص می کند آیا دولت ها در حوزه مسکن و تسهیلات مرتبط با آن نقش حمایتی داشته اند یا نه؟ از سوی دیگر نکته غیر قابل انکاری در اقتصاد ایران وجود دارد و آن اینکه بانک ها به دلایل مختلف به سوداگری در حوزه های مختلف ازجمله سوداگری بخش مسکن ورود کرده اند.

چرا بانک ها وارد سوداگری، بنگاه داری و دادوستد در بخش مسکن شده اند؟ یکی از دلایل اصلی ورود بانک ها به حوزه های سوداگری، وجود تورم بالا در اقتصاد ایران است. تورم بالا باعث شده بانک ها نتوانند خرج و دخل مناسبی داشته باشند و اغلب با زیان انباشته های بالا روبه‌رو شوند. برای مقابله با این وضعیت بانک ها از طریق ورود به حوزه های سوداگرانه و کسب سود بالا در بازارهای مخالف ازجمله مسکن، ارز، طلا و… تلاش می کنند بخشی از نارسایی های مالی خود را جبران کنند.

مشکل بعدی بانک ها نظام تصمیم سازی های غلط اقتصادی و تکالیفی غیرمتعارفی است که به نهادهای مالی تحمیل می شود. مجموعه این عوامل و سایر عواملی از این دست، باعث شده، بانک ها نتوانند نقش ویژه خود را در اقتصاد ایران و حوزه مسکن ایفا کنند.

در واقع بانک ها به عنوان یکی از زنجیره های اثرگذار مسکن، فاقد نقش مثبت در تعادل بخشیدن به این بازار هستند؛ این در حالی است که در سایر کشورها، بخش اعظم رونق در بازار مسکن به عهده بانک هاست. بعضاً بین ۷۰ تا ۸۰ درصد قیمت یک ملک در کشورهای دیگر، توسط نظام بانکی پرداخت می شود و متقاضیان خرید خانه بین ۲۰ تا ۳۰ درصد آورده دارند. طبیعی است با یک چنین مکانیسمی تقاضای خرید ملک بالا رفته و رونق مناسبی در این بازار ایجاد می شود.

پاسخ به این پرسش این است که تا زمانی که موضوع ناترازی و یا کفایت سرمایه بانک ها و اضافه برداشت هایی که به شدت بر روی تورم اثر گذار بوده است حل نشود، تامین مالی از طریق نظام بانکی سرابی بیش نخواهد بود. پس برای اینکه به صورت مستمر صنعت ساختمان را تامین مالی کنیم باید ابتدا ناترازی و کفایت سرمایه بانک ها را حل کنیم و در ادامه نیز بازطراحی ابزارهای قبلی مثل صندوق های زمین و ساختمان و صندوق های املاک و مستغلات را در دستور کار قرار دهیم.